C&P AG Vorsorgewohnungen

Steuern

Steuerliche Behandlung der Vorsorgewohnung

Das Thema Vorsorgewohnung und Steuer ist hinsichtlich der Auswirkungen der unterschiedlichen Kaufvarianten zu betrachten.

Der Kauf als Eigennutzer hat keine steuerlichen Auswirkungen. Es wird der Bruttopreis der Immobilie bezahlt, man bewohnt die Vorsorgewohnung selbst.

Hier geht es aber um den Anleger (Käufer einer Vorsorgewohnung), also um die Art von Käufern, die mit den Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte erzielen wollen. Diese sind von der Einkommenssteuer und der Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen aus der Vorsorgewohnung betroffen.

Einkommenssteuer: Im Einkommenssteuergesetz gibt es für diese Art von Einkünften eine eigene Einkunftsart nämlich „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG 1988)“. Diese stellen außerbetriebliche Einkünfte dar.

Umsatzsteuer: Beim Kauf als Anleger gibt es zwei Varianten. Die eine Variante ist die Kleinunternehmerregelung, die andere Variante die Unternehmerregelung. Kauft ein Anleger die Vorsorgewohnung nun als Kleinunternehmer, sind die Mieteinnahmen unecht steuerbefreit, er ist jedoch daran gebunden, die Mietvorschreibungen ohne Umsatzsteuer zu legen. Der Gesetzgeber hat aber eine Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung also zur vollen Umsatzsteuerpflicht geschaffen. Dies heißt auch Verzicht auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer (§ 6 Abs. 3 UStG). Um die Möglichkeit zu bekommen, die Vorsorgewohnung netto zu kaufen, also den Vorsteuerabzug geltend zu machen, muss zur Regelbesteuerung optiert werden. Ab diesem Zeitpunkt muss die Umsatzsteuer von 10% bzw. 20% in Rechnung gestellt werden, es muss also eine monatliche oder quartalsweise Ermittlung der Umsatzsteuerlast bzw. des Vorsteuerguthabens erfolgen und an das Finanzamt abgeführt bzw. vom Finanzamt zurückgeholt werden.

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